Le 12 regole d’oro dell’acquirente
La casa va visitata più di una volta, a ore diverse, per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall’esterno, specialmente nelle ore di punta per valutare quello causato dal traffico.
- Verificate i metri quadrati commerciali dichiarati. Durante una visita portate con voi un metro e misurate l’appartamento internamente: avrete così le misure reali per la sistemazione dei mobili. Per verificare che la metratura commerciale sia giusta, basandovi sulle misure ricavate internamente, fate questo calcolo:
- superficie calpestabile delle stanze
- superficie dei balconi sporgenti calcolata al 50%
- superficie delle terrazze calcolata al 25%
- superficie occupata dai muri che danno all’esterno dell’edificio calcolata al 100%
- superficie delle pareti divisorie interne all’appartamento calcolata al 100%
- superficie occupata dalle pareti che dividono l’appartamento da quelli vicini o dagli spazi comuni condominiali calcolata al 50%
- superficie di cantine e solai
- superficie del garage
- TOTALE METRI COMMERCIALI
Seguendo il metodo della tabella, che è il più semplice e diffuso, il risultato deve corrispondere ai metri commerciali dichiarati dal venditore.
3. Valutate attentamente il quartiere dove è ubicato l’immobile. Occorre fare una passeggiatina nei dintorni per individuare i servizi essenziali (trasporti pubblici, presenza del mercato rionale, supermarket o negozi) e la loro distanza dallo stabile, la facilità di parcheggiare per strada, la presenza di attività rumorose diurne (fabbriche) o notturne (discoteche e ritrovi che chiudono a tarda notte).
4. Porre attenzione alle case all’ultimo piano: quasi sempre i soffitti hanno problemi di infiltrazioni d’acqua dal tetto. Anche nei piani intermedi, comunque, va controllata l’esistenza di macchie: se la macchia è davvero asciutta, nessun problema. In caso contrario, il rischio è quello di un tubo rotto (privato o condominiale) che potrebbe essere fonte di infiniti problemi.5. Nell’appartamento bisogna studiare bene quale sia lo stato degli impianti idraulici ed elettrici: in genere lo si capisce subito, a occhio nudo, ma ci si può far accompagnare da un tecnico di fiducia. Entro il 31 dicembre 1998 tutti gli impianti elettrici, idraulici e del gas avrebbero dovuto essere adeguati alle prescrizioni della legge 46/1990 (la cosiddetta “messa a terra”).
6. La disposizione delle stanze deve più o meno corrispondere all’uso che si intende farne: gli spostamenti di pareti e impianti sono un costo in più che va messo in conto.
7. Altri elementi da considerare sono i pavimenti e gli infissi (porte e finestre).
8. Tutte le rate di spese condominiali devono essere state pagate dal venditore, e bisogna assolutamente che l’amministratore rilasci una dichiarazione in questo senso. Oppure, se ci sono dei debiti, li si scala dal prezzo. Il nuovo proprietario è infatti tenuto a pagare, per legge, le spese arretrate se l’amministratore gliele richiede. Rimane il diritto di rivalersi sul venditore, ma è meglio non trovarsi in questa situazione. Una cautela in più può essere quella di regolare la questione già nel rogito: appurato l’ammontare delle spese arretrate, l’acquirente si impegna a pagarle ottenendo uno sconto di pari importo sul prezzo della casa.
Una copia del regolamento condominiale con tutte le tabelle millesimali ci permette di verificare la superficie commerciale e le spese condominiali che ci troveremo ad affrontare.
9. Bisogna avere un quadro completo delle spese condominiali attuali (basta l’ultimo bilancio consuntivo) e di quelle future: se è stato previsto il rifacimento della facciata, bisogna essere preparati a una forte spesa nell’anno in cui verranno fatti i lavori. Perciò bisogna chiedere notizie all’amministratore, o la copia dei verbali dell’assemblea dell’ultimo anno. In ogni caso, si consideri che queste spese vanno ad aggiungersi alle rate del mutuo.
10. La planimetria dell’appartamento depositata in Catasto deve corrispondere a quella reale. In caso contrario, il venditore, carte alla mano, deve dimostrare che è stato richiesto il condono edilizio per le modifiche, oppure che per i lavori eseguiti non occorreva condono ma che le variazioni sono state regolarmente denunciate al Catasto e che non sono ancora state registrate.
11. Non ci devono essere ipoteche che gravano sull’immobile. Chi non si fida delle dichiarazioni del venditore può verificare personalmente all’Ufficio del registro ipoteche della città: basta avere nome, cognome e data di nascita del venditore e verificare se sono state registrate ipoteche a suo nome.
12. Per gli immobili in costruzione e/o se il venditore è un impresa:
- Informarsi sull’attività dell’impresa e sulla sua situazione patrimoniale.
- Informarsi sull’età dell’impresa.
- Informarsi sul numero di immobili costruiti.
- Informarsi sulla qualità degli immobili costruiti, visitarne almeno uno.
- Se possibile informarsi sul passato degli amministratore/presidente/soci. Evitare versamenti di somme in contanti e soprattutto evitare di versare somme in nero e/o senza ricevuta.
- Impegnare la minor quantità di soldi possibile e rimandare al rogito la maggior parte dell’esborso.
